Faut-il se porter caution d'un locataire ?

Les propriétaires-bailleurs prennent de plus en plus de précautions avant de donner à bail un logement. Ils n'ont pas tort dans la mesure où les risques d’impayés sont de plus en plus fréquents, les preneurs à bail indélicats voire insolvables de plus en plus nombreux et les procédures d'expulsion de plus en plus complexes.

Ce sont ainsi les bons locataires qui souffrent de cet excès de précautions puisque la demande de cautionnement est aujourd'hui devenue quasiment systématique.

La loi Boutin interdit cependant le recours au cautionnement pour les propriétaires-bailleurs, quel que soit leur statut, qui ont souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Si le propriétaire ne respecte pas ces dispositions légales et cumule « assurance impayé » et cautionnement, ce dernier est considéré comme nul.

Elle interdit également le cautionnement pour les personnes morales sauf dans deux cas :

• lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (décret à paraître). Il s'agit de continuer de permettre aux bailleurs personnes morales le recours au Loca-Pass ou au FSL,

• lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Ceci dit, à quoi vous engagez-vous en vous portant caution ?

Se porter caution, c’est s’engager à payer le propriétaire-bailleur (créancier) en lieu et place du preneur à bail (débiteur), dès lors que ce dernier ne satisfait pas son obligation pécuniaire vis-à-vis de son créancier.

La Caution engage ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions, son logement (s’il en est propriétaire). Au-delà d’un simple engagement moral, cet acte n’est pas sans risque et peut avoir des répercussions importantes au niveau personnel et familial.

Pour une meilleure compréhension de ce qui va suivre, par définition, la Caution est la personne qui s’engage à payer au créancier tout ou partie de la dette du débiteur cautionné. Le Cautionnement est l’acte par lequel la Caution prend cet engagement.

1. Caution Simple

Le créancier ne peut se retourner vers la Caution que s’il a épuisé tous les recours contre le débiteur.

Celui qui cautionne peut faire insérer une clause de bénéfice de discussion, pour que le propriétaire-bailleur puisse poursuivre son locataire sur les biens (meubles ou immeubles) dont il dispose. Dès lors, la Caution ne sera tenu de payer que si le locataire-débiteur reste insolvable.

Par ailleurs, le bénéfice de division permet à la Caution de n’être poursuivie que pour une part de la dette, le montant total étant réparti entre les différentes cautions.

2. Caution Solidaire

La Caution s’engage au même titre que le locataire cautionné. Si ce dernier ne paie pas (son loyer, ses charges ou tout autres sommes à devoir au propriétaire-bailleur), la Caution est tenue de payer à sa place à première demande et sans bénéfice de discussion.

Dans l’hypothèse où il existe plusieurs cautions solidaires, le propriétaire-bailleur créancier peut :

• poursuivre chacun des Cautions dans la limite des sommes pour lesquelles elles se sont engagées individuellement, ou

• poursuivre la Caution qu’il juge la plus solvable pour l’ensemble de la dette.

Toutefois, si la mention CAUTION SOLIDAIRE ne figure pas dans l’acte signé, le titre de caution simple l’emporte.

Obligatoirement écrit, le cautionnement est le plus souvent établi sous seing privé, c'est-à-dire signé directement entre le bailleur et celui qui apporte sa caution. Il peut figurer sur le bail ou dans un acte séparé.

L'acte de caution peut aussi être établi par un notaire, sous sa responsabilité : c'est alors un acte authentique. Ce qui implique que le notaire doit obligatoirement informer chaque partie de la portée de ses engagements.

Pour être valable, le Cautionnement doit répondre à plusieurs exigences.

L’acte de caution doit être :

• fait par écrit ; aux termes des dispositions de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume pas. Les engagements verbaux sont en conséquence sans valeur juridique ;

• écrit de la main de celui qui se porte caution, ainsi qu’il ressort des articles 1326 et 2292 du Code civil, notamment pour vérifier que la Caution ait effectivement pris connaissance de la portée et de l’importance de son engagement.

Par ailleurs, le cautionnement doit mentionner :

• le montant du loyer en lettres et en chiffres ;

• la somme maximale (principal, intérêts, frais et accessoires compris) cautionnée. Si le cautionnement s’étend aux conséquences pécuniaires d’autres manquement du locataire cautionné, et qu’il est par définition impossible de déterminer son montant, l’acte doit préciser ce à quoi la Caution s’engage et ce, de façon explicite et non équivoque ;

• la période pour laquelle la caution s’engage,

• une mention exprimant clairement que la Caution a pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement.

Le propriétaire-bailleur doit remettre un exemplaire du bail à la Caution tout comme l’établissement bancaire doit remettre l’offre écrite du prêt à la Caution.

En cas de non respect de ces formalités obligatoires,
l’acte sera frappé de nullité.

Enfin, les cautionnements conclus après le 1er septembre 1994 sur lesquels sont simplement notés à la main la mention « lu et approuvé » sont nuls de plein droit, dès lors que le contrat de bail est soumis à la loi de 1989. Ceux qui sont antérieurs à cette date, s’ils ne sont pas nuls en tant que tels, sont contestables, car ils n’expriment aucunement « de façon explicite et non équivoque la connaissance que la Caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée ».

Encore, les engagements perpétuels sont nuls. La caution peut être accordée pour une durée limitée et, dans ce cas, elle ne peut être retirée avant la date fixée dans le contrat. Si aucune durée n’a été fixée, la Caution peut être retirée à tout moment.

Toutefois, la personne qui cautionne sera tenue responsable des éventuelles dettes du débiteur jusqu’au jour de la dénonciation du contrat qui doit être adressée au propriétaire-bailleur ou au prêteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A noter que, même dégagé du cautionnement, la Caution continue de répondre des dettes du locataire cautionné, nées à l’époque où elle était encore caution.

La Caution ne sera obligatoirement informée de la défaillance du locataire cautionné que lorsque le propriétaire-bailleur adressera un commandement de payer à ce même locataire, puisqu’aux termes des dispositions de la loi du 6 Juillet 1989, l’huissier de justice devra également le signifier à la Caution. A défaut, cette dernière ne saurait être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Il est regrettable que les bailleurs n’aient pas cette obligation d’information de l’état de la dette du preneur à bail cautionné, car des solutions pourraient être trouvées en amont (en saisissant par exemple le Fonds de Solidarité pour le Logement, ou en étalant la dette suivant un échéancier raisonnable).

La Caution pourra assigner le locataire cautionné dès lors qu’elle est elle-même poursuivie, sous réserve que le débiteur est solvable.

De même, et ce pendant trente (30) ans, aux termes des dispositions de l’article 2305 du Code civil, la Caution peut agir dès lors que le débiteur est revenu à meilleure fortune, même s’il s’agissait au départ d’une dette de loyer (dont la prescription est quinquennale), car cette dette s’est muée entre la Caution et le cautionné en une dette de valeur.

La Caution bénéficie de quelques recours. Il s’agira essentiellement de recours pour VICE DE FORME comme l’omission de l’une des mentions manuscrites obligatoires ou comme le défaut du double de l’offre de prêt ou du bail.

Le recours est possible également si le créancier n’a pas assigné le débiteur ou la Caution dans un délai de deux (2) ans suivant l’impayé.

Enfin, si la Caution apporte la preuve que ses ressources et ses biens sont insuffisants pour faire face à la dette, il peut demander la nullité du cautionnement. En effet, aux termes des dispositions de l’article 313-10 du Code de la consommation, le banquier a obligation de vérifier, avant la signature, la solvabilité de la personne se portant caution pour s’assurer que son engagement n’est pas disproportionné par rapport à ses revenus.

En général, la Caution ne doit pas s’engager pour plus d’un tiers de ses ressources.

La loi contre l’exclusion du 31 juillet 1998 précise en outre qu’en tout état de cause, la Caution doit disposer d’un ''reste à vivre'' d’un minimum égal au Revenu de Solidarité Active (RSA).

L’engagement de caution prend fin au terme prévu dans l’acte si celui-ci a fixé une durée déterminée ou à l’expiration du bail au cours duquel la caution a résilié son engagement en cas de durée indéterminée.

Il se termine aussi :

• au remboursement total de la dette par le débiteur principal,

• au décès du débiteur garanti si le contrat disparaît avec lui,

• au décès de la Caution si l’acte le prévoit (parfois, les ayants-droit sont tenus de payer en lieu et place du de cujus).