Sous-louer son logement

La sous-location consiste pour un locataire, seul titulaire d'un bail d'habitation, à consentir lui-même une location à un ou plusieurs autres occupants de tout ou partie du logement loué.

Force est de constater qu’elle est, le plus souvent, informelle, dépourvue de tout écrit (ni bail, ni quittance). Pour éviter notamment d'avoir à déclarer au Trésor Public des revenus fonciers d'une part, et de voir son contrat de bail résilié par son propriétaire d'autre part !

Rappel législatif :

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. »

Toute sous-location totale ou partielle est interdite.

Mais rien n'interdit à un locataire d'inviter ou d'installer chez lui qui il veut (avec son nom sur la boîte aux lettres et l'interphone), et même de l'admettre à partager les frais, à condition que cela ne prenne pas la forme du paiement d'un loyer. Il n'est pas simple pour le propriétaire-bailleur de faire la différence entre amis, parents hébergés, ou concubins installés, et de vrais sous-locataires versant une contrepartie (qu'ils soient logés pour une longue période ou à caractère très saisonnier).

La nuance est si subtile que seule une reconnaissance par le sous-locataire de l'existence d'un contrat tacite ou explicite de sous-location permettrait au propriétaire-bailleur de prouver de l'infraction au bail qu’il a consenti !

Encore, il ne faut pas confondre sous-location et colocation. La colocation consiste à réaliser une location en commun. Seuls les colocataires qui auront cosigné le contrat de bail seront considérés comme locataires et seront in jus engagés de manière solidaire, indivisible et définitive par la clause de solidarité, même si certains quittent le logement et sont remplacés par d'autres...sauf un avenant à chaque départ et nouvelle arrivée d'un colocataire.

Il existe d’autres types de colocation. Souvent, un lien matrimonial déterminera l'étendue de l'engagement des colocataires.

- Dans le cadre du mariage, les époux seront cotitulaires du bail, même si un seul des deux a signé le bail. Ce type de "colocation" entraîne une solidarité entre les deux époux : tous les paiements (loyers, charges, dépôts de garantie, etc.) peuvent être réclamés, par le propriétaire-bailleur, à l'un ou l'autre. Cette solidarité perdure tant que le couple est officiellement engagé et subsiste jusqu'au jugement de divorce.

- En cas de concubinage notoire, c’est-à-dire d’une union de fait, caractérisée par une communauté de vie présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, deux hypothèses se présentent :

• si les deux concubins signent le contrat, ils sont engagés tous les deux vis-à-vis du bailleur ;

• si un seul signe le bail, l'autre n'est pas engagé et ne dispose en principe d'aucun droit sur le logement.

- Dans le cadre d’un couple ayant conclu un pacte civil de solidarité, les personnes pacsées demeurent solidaires des paiements et des obligations à leur charge, même si un seul des deux a signé le bail.

Par principe, les propriétaires n'aiment pas la sous-location, car ils ne contrôlent plus leur(s) locataire(s) et donc l'entretien de leur patrimoine immobilier.

Pourtant, tout preneur à bail doit disposer librement des locaux loués. Ainsi, s'il rencontre l'âme sœur en cours de bail, il aura heureusement le droit de partager son toit avec son cœur sans en référer à son propriétaire-bailleur. Heureusement que ce dernier n'a aucun droit de regard sur la vie privée de son locataire !

Il n'en va cependant pas de même si le locataire souhaite partager les frais du logement loué avec un autre occupant, ou encore s'il s'absente et abandonne sa location à un sous-locataire qui lui versera un loyer.

La sous-location implique le paiement d'un prix.

Il y a donc sous-location lorsque le titulaire d'un contrat de bail met tout ou partie de son logement à la disposition d’une personne extérieure au contrat contre le versement d'un loyer. Ce loyer peut revêtir la forme d’une contrepartie pécuniaire ou de services (loger un employé de maison dans une chambre de service louée par son employeur contre des heures de ménage).

Sans contrepartie, il n'y a pas sous-location !

Si le bailleur parvient à établir la preuve que son locataire sous-loue, sans aucune autorisation, tout ou partie de son logement, le locataire prend le risque de voir résilier son bail. Dans ce cas, l’occupant du logement devient sans droit ni titre et il sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera déterminé par le juge.

Par ailleurs, dans le cas d’une sous-location fantôme, le locataire en titre s'expose au chantage à la dénonciation par son sous-locataire, dès le premier différend. Et le locataire principal ne disposera d’aucun moyen juridique de poursuivre en recouvrement ou en expulsion son sous-locataire !

Des risques existent également pour le sous-locataire car, outre le fait que les dispositions protectrices de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne lui sont pas applicables, il ne pourra ni solliciter d'allocations logement ni bénéficier du Loca-Pass. En fin de bail, le sous-locataire, n'ayant aucun droit à l’égard du propriétaire, ne pourra jamais prétendre pouvoir se maintenir dans les lieux.

Cependant, la sous-location peut être expressément autorisée par le propriétaire-bailleur pour une location de très courte durée et selon des conditions prédéfinies, tant réglementairement que contractuellement.

Récemment, un locataire a été condamné à 5.000 € au titre du préjudice moral pour avoir sous-loué son logement dans le dos de son propriétaire par le biais d'une plateforme de location saisonnière, outre le paiement des loyers irrégulièrement reçu en raison de la sous-location irrégulière (soit 22.000 €), ainsi que 2.500 € de frais de procédure. Ces sous-locations saisonnières permettent au locataire principal de compenser largement le loyer à payer au propriétaire, voire d'en faire profit.

Pour entrer dans cette danse, Century 21 et la plateforme airbnb ont signé un accord pour faciliter ces sous-locations, permettant d'intéresser tant le locataire en titre à 70%, le propriétaire-bailleur à 23% et Century 21 à 7%. Ce sera désormais à l'agence immobilière d'accepter ou non ces sous-locations. En bref, il y a un forcing indécent de ces professionnels de l'immobilier, réduisant le propriétaire principal au rang de simple spectateur de l'utilisation de son patrimoine immobilier.

La loi précise pourtant que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. En d’autres termes, le preneur à bail principal ne peut percevoir de son sous-locataire un loyer supérieur au loyer au mètre carré dont il est redevable à l’égard du propriétaire-bailleur. Si par impossible le loyer de la sous-location excédait celui payé par le locataire principal, le propriétaire serait en droit de réclamer la différence sur l’ensemble de son logement.

Si la sous-location peut être autorisée avec l'accord exprès, préalable et écrit du bailleur, cette prudence semble loin d'être entrée dans les habitudes. Il est vrai qu'en demandant l'autorisation au propriétaire, le locataire et/ou sous-locataire prend le risque d'essuyer un refus.

En cas d'accord exprès du bailleur, les conditions de la sous-location sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire. Le contrat de bail de la sous-location, soumis aux dispositions de l’article 1717 du Code civil et suivant, devra préciser le montant du loyer, la date du paiement du loyer, la durée de la sous-location, la répartition des charges, les obligations de parties, etc.

Il est important de rappeler que nul ne peut consentir plus de droit qu’il n’en possède lui-même. Aussi, le titulaire principal du bail doit s'assurer de la durée sur laquelle il peut s'engager, étant entendu que le propriétaire-bailleur est susceptible de lui donner congé au terme du bail initial ou de chacun de ses renouvellements.

Le locataire principal et son sous-locataire ont intérêt à bien se mettre d'accord sur ces modalités de la sous-location, afin de les inscrire dans le contrat qui régira les rapports entre eux.

La conclusion d’un contrat de sous-location ne libère aucunement le locataire principal de ses obligations à l’égard du propriétaire-bailleur. Le locataire principal en est toujours le seul redevable des loyers et charges auprès de son propriétaire-bailleur. Pire, il reste seul responsable à l’égard du bailleur des manquements de son ou ses sous-locataires. Pire encore, aux termes des dispositions de l’article 1753 du Code civil, le bailleur bénéficie d’une action directe en paiement contre le sous-locataire, limitée cependant au montant du sous-loyer.

Le propriétaire-bailleur est tenu, à l’égard de son locataire principal, de lui livrer un logement décent, en bon état de propreté et d’entretien. Il doit lui garantir la jouissance paisible des lieux. Il est responsable à son égard des réparations nécessaires au maintien en l’état du logement et prend notamment à sa charge les réparations qui pèsent sur les épaules du propriétaire.

Propriétaire-bailleur vs sous-locataire : propriétaire-bailleur et sous-locataire ne sont tenus à aucune obligation l'un vis-à-vis de l'autre. Le sous-locataire ne bénéficie en conséquence d’aucune protection légale fixée par les textes encadrant les locations, vide ou meublée. Si, par exemple, le logement nécessitait de travaux importants à la charge du propriétaire, le sous-locataire devra s'adresser au locataire principal, afin qu'il intervienne auprès du propriétaire. Et le sous-locataire risque de connaître beaucoup de difficultés pour obtenir satisfaction, surtout si le locataire principal tarde ou omet de faire sa demande auprès du propriétaire-bailleur.

Locataire principal vs sous-locataire : le locataire qui sous-loue son logement assume les deux fonctions. Celle de bailleur et à ce titre, il est tenu de livrer à son sous-locataire un logement décent, en bon état de propreté et d’entretien. Et il doit lui garantir la jouissance paisible des lieux. Il est responsable à son égard des réparations nécessaires au maintien en l’état du logement. Il prend à sa charge les réparations qui pèsent en principe sur les épaules du propriétaire, à charge pour lui d’en demander le remboursement auprès du propriétaire-bailleur.

Locataire principal vs propriétaire-bailleur : le locataire principal est également tenu vis-à-vis du propriétaire-bailleur de l’exécution des stipulations du bail principal pour l’ensemble des mètres carrés loués et sous-loués. Il est responsable des agissements du sous-locataire et doit répondre de ses manquements. C'est notamment le cas s'il y a dégradation du logement ou plainte des voisins pour tapage nocturne. C'est la raison pour laquelle le locataire titulaire du bail principal doit absolument veiller à ce que son sous-locataire soit bien assuré auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable.